|
|
|||||||||||||||||
|
Bilindiği üzere, gayrimenkul sahipleri, sahibi bulunduğu gayrimenkulü kiraya vermeleri halinde kiraya verilen gayrimenkulün konumuna göre konut kirası veya işyeri kirası elde etmekte ve vergi sistemimizde de vergilendirilmeleri ve beyanı farklılık arz etmektedir. Buna göre; 1)-MESKEN (KONUT) GELİRLERİNİN VERGİLENDİRİLMESİ VE BEYANI: -2003 Takvim yılında Ticari, Zirai ve Mesleki kazancı bulunmayan Gayrimenkul Sermaye İradı sahiplerinin elde ettikleri konut kira gelirinin 1.500.000.000 TL.sını aşmaması halinde beyanname vermeyeceklerdir. -2003 Takvim yılında Ticari, Zirai ve Mesleki kazancı bulunmayan Gayrimenkul Sermaye İradı sahiplerinin elde ettikleri konut kira gelirinin 1.500.000.000 TL.sını aşması halinde beyanname verilecek olup; BEYANI: 1-15 MART 2004 Tarihinde,
ÖDEMESİ: 1.Taksit: 1-31 MART 2004
Tarihinde, Gelirin beyanında ise; 1.500.000.000 TL. istisna düşüldükten sonra mükelleflerin tercihlerine göre seçecekleri götürü gideri veya gerçek gideri düşüp sonraki kalan tutar vergi matrahı olarak dikkate alınacaktır. Ayrıca götürü gideri tercih edenler iki yıl geçmedikçe gerçek gidere geçemeyeceklerdir. ÖRNEK: 1-Mükellef Ahmet bey konut olarak kiraya verdiği daireden 2003 yılında 5.000.000.000 TL.kira geliri elde etmiştir. Beyana tabi başka geliri bulunmayan mükellef, GÖTÜRÜ GİDER yöntemini seçmiştir. Mükellefin kira gelirine ilişkin gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.
Gayrisafi irat toplamı: ………………………………...5.000.000.000 TL Vergiden istisna tutar : …………………………………1.500.000.000 TL Kalan(5.000.000.000-1.500.000.000)……………………3.500.000.000 TL %25Götürü Gider (3.500.000.000*%25)………………. 875.000.000 TL Vergiye tabi gelir(3.500.000.000-875.000.000)…………2.625.000.000 TL Hesaplanan Gelir Vergisi…………………………………..525.000.000 TL
ÖRNEK: 2-Mükellef Ayşe hanım, konut olarak kiraya verdiği daireden 2003 yılında 7.500.000.000 TL. kira geliri elde etmiştir. Beyana tabi başka geliri bulunmayan mükellef, GERÇEK GİDER yöntemini seçmiş olup, bu konut ile ilgili gerçek giderler toplamı 1.000.000.000 TL.dır. Mükellefin kira gelirine ilişkin gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır. Gayrisafi irat toplamı:…………………………………...7.500.000.000 TL. Vergiden istisna tutar:…………………………………...1.500.000.000 TL. Kalan(7.500.000.000-1.500.000.000)…………………..6.000.000.000 TL. Vergiye tabi irada isabet eden Gerçek Gider Tutar……. 800.000.000TL.(*) Vergiye tabi gelir: (6.000.000.000-800.000.000)……….5.200.000.000TL. Hesaplanan Gelir Vergisi:……………………………… 1.050.000.000TL. (*) GERÇEK GİDER USULÜNDE İNDİRİLECEK GERÇEK GİDERİN HESABI: Gerçek gider usulünü seçen mükellefler gerçek giderlerinin istisnaya isabet eden kısmın indirim konusu yapamayacaklarından matrahın tespitinde; gerçek giderlerinden istisnaya isabet eden kısmı hesaplayarak gerçek giderlerinden tenzilinden sonraki kısmını indirim konusu yapamayacaklardır. İstisnaya isabet eden kısmın hesabı:
2)-KONUT SAHİBİ OLANLARIN KONUTLARINI BEDELSİZ OLARAK BAŞKALARININ OTURUMUNA BIRAKMALARI HALİNDE VERGİLEME: Gayrimenkul sahibi mükelleflerin, meskenlerini (konutlarını) bedelsiz olarak başkalarına bırakmaları halinde, bu meskenleri için emsal kira bedeli uygulayarak beyan edeceklerdir. Emsal kira bedelinin hesabında ise; yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kirası, bu suretle taktir veya tespit edilmiş kira mevcut değilse Vergi Usul Kanununa göre belirlenen vergi değerinin % 5 olacaktır. Bu şekilde hesaplanan emsal kira bedelini yukarıda örneklerle açıkladığımız şekilde beyan edeceklerdir. Ayrıca emsal kira bedeli uygulanmayacak olanlar ise; a)-Boş kalan gayrimenkullerin muhafazaları maksadiyle bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması, b)-Binaların mal sahiplerinin usul, furu veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi (usul, furu ve kardeşlerden her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmiş ise bu konutların yalnız birisi hakkında emsal kira bedeli hesaplanmaz. Kardeşler evli ise eşlerden sadece biri için emsal kira bedeli hesaplanmaz.) c)-Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi. d)-Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalarda emsal kira bedeli hesaplanmayacaktır. 3)-TİCARİ,ZİRAİ VE MESLEKİ KAZANCI BULUNMAKLA BİRLİKTE MESKEN KİRA GELİRİNİN DE BULUNMASI HALİNDE VERGİLEME: Ticari, Zirai ve Mesleki kazancı bulunan mükelleflerin ayrıca mesken kira geliri bulunması halinde Gelir Vergisi Kanununun 21. maddesine göre mesken kira geliri elde edenlere uygulanan 1.500.000.000 liralık istisnadan yararlanamayacaklar ve elde ettikleri kira gelirlerini beyannameye dahil edeceklerdir. Ancak kira gelirleri beyan edilirken yine aynı Kanunun 86. maddesinin 1. fıkrasının (d) bendi de göz önünde bulundurulacaktır. Söz konusu Kanun maddesinin ilgili bendi “Bir takvim yılı içinde elde edilen ve toplamı 600.000.000 lirayı aşmayan, tevkifata ve istisnaya konu olmayan menkul ve gayrimenkul sermaye iratları” beyannameye dahil edilmeyeceğinden Ticari, Zirai ve Mesleki kazancı olan mükelleflerin elde ettiği mesken kira geliri 600.000.000 lirayı aşmaması halinde beyannameye dahil etmeyeceklerdir. 4)-İŞYERİ KİRA GELİRLERİNİN VERGİLENDİRİLMESİ VE BEYANI: -Sadece işyerinden dolayı gayrimenkul sermaye iradı elde eden ve tamamı üzerinden tevkifata tabi tutulan iş yeri kira gelirlerinin 2003 yılı tutarı brüt 12.000.000.000 TL aşmaması halinde beyan edilmeyecektir. - Sadece işyerinden dolayı gayrimenkul sermaye iradı elde eden ve tamamı üzerinden tevkifata tabi tutulan iş yeri kira gelirlerinin 2003 yılı tutarı brüt 12.000.000.000 TL aşması halinde beyanname verilecek olup; İşyeri kira ödemeleri üzerinden tevkif yoluyla kesilen vergiler beyannameden mahsup edilecektir. -Vergiye tabi gelirleri toplamının (Gelir Vergisi Kanunun 86. maddesinin (a) ve (b) bentlerinde belirtilenler hariç) tevkifata tabi tutulmuş birden fazla işverenden alınan ücretler, menkul sermaye iratları ile işyeri kira gelirleri toplamı 12.000.000.000 TL aşması halinde beyanname verilecek olup; BEYANI: 1-15 MART 2004 Tarihinde,
ÖDEMESİ: 1.Taksit: 1-31 MART 2004
Tarihinde, Gelirin beyanında ise herhangi bir istisna düşülmeyecek olup, mükelleflerin tercihine göre, seçecekleri götürü gideri veya gerçek gideri düştükten sonra hesaplanan vergiden tevkif yoluyla ödenen vergiler mahsup edilecektir. Vergiler üzerinden alınan fon payı ise 1.1.2004 tarihinden itibaren yürürlükten kalktığı için 2003 Takvim yılında tevkif yoluyla kesilen vergiler üzerinden alınan fon payı da beyannameden mahsup edilmeyecektir. ÖRNEK : 1 Ticari, zirai ve mesleki kazancı bulunmayan Mükellef Mehmet beyin 2003 takvim yılında iş yeri kira gelirleri toplamı brüt 40.000.000.000 TL.dır. Tevkif yoluyla kesilen vergi ise 8.000.000.000TL.dır. Beyana tabi başka geliri bulunmayan mükellef, GÖTÜRÜ GİDER yöntemini seçmiştir. Kira geliri Gelir Vergisi Kanunun 103. maddesindeki tarifenin ikinci gelir dilimi olan (2003 yılı için belirlenen) 12.000.000.000 TL.sını aştığından beyanname verecek olup, mükellefin kira gelirine ilişkin gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır. Gayri safi irat toplamı……………………….40.000.000.000TL %25 Götürü Gider………………………… 10.000.000.000TL Vergiye tabi gelir…………………………….30.000.000.000TL (40.000.000.000-10.000.000.000) Hesaplanan gelir vergisi………………………8.450.000.000TL Kesinti yoluyla ödenen vergiler…………….8.000.000.000TL Ödenecek gelir vergisi………………………...450.000.000TL ÖRNEK: 2 Ticari, zirai ve mesleki kazancı bulunmayan Mükellef Tuncay beyin 2003 takvim yılında iş yeri kira gelirleri toplamı brüt 70.000.000.000 TL.dır. Tevkif yoluyla kesilen vergi ise 14.000.000.000TL.dır. Beyana tabi başka geliri bulunmayan mükellef, GERÇEK GİDER yöntemini seçmiştir. Gerçek giderleri ise 5.000.000.000TL.dır.Kira geliri Gelir Vergisi Kanunun 103. maddesindeki tarifenin ikinci gelir dilimi olan (2003 yılı için belirlenen) 12.000.000.000 TL.sını aştığından beyanname verecek olup, mükellefin kira gelirine ilişkin gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır. Gayri safi irat toplamı……………………….70.000.000.000TL Gerçek Gider………………………………….5.000.000.000TL Vergiye tabi gelir…………………………….65.000.000.000TL (70.000.000.000-5.000.000.000) Hesaplanan gelir vergisi…………………… 20.950.000.000TL Kesinti yoluyla ödenen vergiler…………….14.000.000.000TL Ödenecek gelir vergisi……………………….6.950.000.000TL ÖRNEK: 3 Hasan beyin 2003 yılında, 26.07.2001 tarihinden önce ihraç edilmiş hazine bonosu faiz geliri vardır. Söz konusu faiz gelirine indirim oranı uyguladıktan sonra kalan tutar 9.000.000.000TL.dir. Ayrıca 4.000.000.000TL tevkifata tabi tutulmuş işyeri kira geliri vardır. Hasan beyin hazine bonosuna indirim oranı uyguladıktan sonraki kalan tutar ile işyeri kira gelirleri ayrı ayrı dikkate alındığında 12.000.000.000 TL.sını aşmamaktadır. Ancak, işyeri kira gelirleri ile hazine bonosundan elde edilen gelirler toplamı(9.000.000.000+4.000.000.000=13.000.000.000) 12.000.000.000TL.sını aştığından işyeri kira gelirini de beyan edecektir. 5-) TEVKİFATA VEYA İSTİSNAYA KONU OLMAYAN İŞ YERİ KİRA GELİRİNİN OLMASI VE 600.000.000 TL’SINI AŞMAMASI HALİNDE BEYANNAME VERİLMEYECEKTİR.
Mükelleflerin iş yeri kira gelirinin bulunması ve söz konusu iş yerlerini Basit Usulde Gelir Vergisi mükelleflerine veya Gelir Vergisi Kanunu’nun 18. maddesinden yararlanan serbest meslek erbabına kiralanması halinde buradan elde edilen gelir tevkifata tabi tutulmayan bir gelir olduğundan 600.000.000 TL’sını aşması halinde tamamını beyan edilerek vergilenecektir.
Ancak, Gelir Vergisi Kanunu’nun 86/1-d maddesinde; tevkifata veya istisnaya konu olmayan gelirin olması ve 600.000.000 TL’sını aşmaması halinde beyanname verilmemesi gerektiği hükmünden hareketle söz konusu kira gelirinin bulunması halinde beyanname verilmesinde 600.000.000 TL’sı sınır dikkate alınacak ve kira geliri bu haddin altında kalması durumunda beyanname verilmeyecek ve diğer gelirler için beyanname verilmesi halinde bu gelirler beyannameye dahil edilmeyecektir.
Diğer bir anlatımla 600.000.000 TL. lık had bir istisna olmayıp, beyanname verme eşiğidir. Elde edilen kira geliri 600.000.000 TL’yi aşması halinde tamamı beyan edilerek vergilenecek olup, aşmaması halinde beyanname verilmeyecek veya beyannameye dahil edilmeyecektir.
ÖRNEK-1: Hasan bey, GVK’nun 18. maddesindeki serbest meslek istisnasından yararlanan mükellefe kiraladığı iş yerinden 2003 yılı için 500.000.000 TL’sı gelir elde etmiştir.
Bu durumda, Hasan beyin tevkifata tabi olmayan (Serbest meslek istisnasından yararlanan mükelleflerin Gelir Vergisi Kanunu'nun 94. maddesinde sayılanlar arasında olmadıklarından tevkifat yapma yükümlülükleri bulunmamaktadır.) bu gelirinden dolayı Gelir Vergisi Kanunu’nun 86/1-d maddesine göre 600.000.000 TL’sı sınırı aşmadığından beyanname vermesine gerek bulunmamaktadır.
ÖRNEK-2: Fatma hanım, Basit usulde vergilendirilen mükellefe kiraya verdiği iş yerinden dolayı 800.000.000 TL’sı kira geliri elde etmiştir.
Gayrimenkul sermaye iradı mükellefi olan ve başka geliri bulunmayan Fatma hanımın, basit usule tabi mükellefe (Basit Usulde Mükellef olanlar Gelir Vergisi Kanunu'nun 94. maddesinde sayılanlar arasında olmadıklarından tevkifat yapma yükümlülükleri bulunmamaktadır.) kiraladığı işyerinden elde ettiği kira gelirlerinin 600.000.000TL.yı (Gelir Vergisi Kanunu 86/1-d) aştığından (800.000.000 TL) beyanname verecek olup, Fatma hanımın tercihine göre seçmiş olduğu götürü gideri veya gerçek gideri düştükten sonra kalan tutar vergi matrahı olarak dikkate alınacaktır.
6)-TİCARİ, ZİRAİ VE MESLEKİ KAZANCI İLE BİRLİKTE İŞYERİ KİRA GELİRİNİN DE BULUNMASI HALİNDE VERGİLEME: Ticari, Zirai ve mesleki kazancının yanında işyeri kira gelirlerinin de bulunması halinde; -Mükellefin işyeri kira gelirinin yıllık toplam tutarı brüt 12.000.000.000TL.sını aşmasa bile ticari, zirai ve mesleki kazancı olması ve bu kazançlarla birlikte yıllık kira gelirleri brüt tutarının toplamı 12.000.000.000TL.sını aşması halinde mükellefin işyeri kira gelirleri toplamı ne olursa olsun beyannameye dahil edeceklerdir. - Mükellefin işyeri kira gelirinin yıllık toplamı ile ticari, zirai ve mesleki kazançlarının toplam tutarı 12.000.000.000TL.sını aşmaması halinde; Sadece Ticari,zirai ve mesleki kazançları beyan edilecektir. G.M.S.İ gelirini beyannameye dahil etmeyecektir. 7)-İŞYERİ SAHİBİ OLANLARIN İŞYERİNİ BEDELSİZ OLARAK BAŞKALARINA BIRAKMALARI HALİNDE VERGİLEME: Ticari, zirai ve mesleki kazancı bulunmayanların işyerlerini bedelsiz olarak başkalarına bırakmaları halinde nakden ve hesaben herhangi bir ödeme olmadığından tevkifat söz konusu olmayacak olup, emsal kira bedelinin hesabında ise; yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kirası, bu suretle taktir veya tespit edilmiş kira mevcut değilse Vergi Usul Kanununa göre belirlenen vergi değerinin % 5 olacaktır. Burada 12.000.000.000TL. had dikkate alınmayacak olup, bu şekilde hesaplanan emsal kira bedelini yukarıda örneklerle açıkladığımız şekilde beyan edeceklerdir. 8)-MESKEN (KONUT) VE İŞYERİ KİRA GELİRLERİNİN BİRLİKTE OLMASI HALİNDE VERGİLEME VE BEYANI: -Ticari, zirai ve mesleki kazancı bulunmayan Gayrimenkul sermaye iradı mükelleflerinin, konuttan elde edilen yıllık kira geliri 1.500.000.000TLsını aşması halinde konut istisnası uygulandıktan sonra kalan tutar ile birlikte işyeri kira geliri toplamının 12.000.000.000.TL.sını aşmayan kira gelirleri olması halinde, sadece istisna tutarını aşan konut kirası beyan edilecek, işyeri kira geliri beyan edilmeyecektir.Beyan ve ödeme ise yukarıdaki açıklama doğrultusunda yapılacaktır. -Ticari, zirai ve mesleki kazancı bulunmayan Gayrimenkul Sermaye İradı mükelleflerinin; konuttan elde edilen yıllık kira geliri 1.500.000.000.TL.yı aşmak kaydıyla, konut istisnası uygulandıktan sonra kalan tutar ile birlikte işyeri kira gelirlerinin toplamı 12.000.000.000TL. yı aşması halinde işyeri kira gelirleri ile konut gelirlerini beyan edeceklerdir. Buna ilişkin beyan ve ödeme ise yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda yapılacaktır. ÖRNEK: 1 Mükellef Fatma hanım konut olarak kiraya verdiği daireden 2003 yılında 6.000.000.000TL.sı gelir elde etmiş, işyerinden ise 8.000.000.000TL.sı gelir elde etmiştir. İşyeri için ödenen kira bedelleri üzerinden 1.600.000.000TL tevkifat yapılmıştır. Beyana tabi başka geliri olmayan mükellef, götürü gider yöntemini seçmiştir. Gayri safi irat toplamı……………………….14.000.000.000TL Vergiden istisna tutar…………………………1.500.000.000TL Kalan(14.000.000.000-1.500.000.000)………12.500.000.000TL %25 Götürü Gider…………………………… 3.125.000.000TL Vergiye tabi gelir………………………………9.375.000.000TL (12.500.000.000-3.125.000.000) Hesaplanan gelir vergisi……………………….2.094.000.000TL Kesinti yoluyla ödenen vergiler……………….1.600.000.000TL Ödenecek gelir vergisi…………………………...494.000.000TL
ÖRNEK: 2 Mükellef Seval hanım konut olarak kiraya verdiği daireden 2003 yılında 5.000.000.000TL.sı gelir elde etmiş, işyerinden ise 9.000.000.000TL.sı gelir elde etmiştir. İşyeri için ödenen kira bedelleri üzerinden 1.800.000.000TL tevkifat yapılmıştır. Ayrıca 4.000.000.000TL gerçek gideri vardır. Beyana tabi başka geliri olmayan mükellef, gerçek gider yöntemini seçmiştir. Gayri safi irat toplamı……………………….14.000.000.000TL Vergiden istisna tutar…………………………1.500.000.000TL Kalan(14.000.000.000-1.500.000.000)………12.500.000.000TL Gerçek Gider……………………………….. 3.125.000.000TL Vergiye tabi gelir………………………………8.929.000.000TL (12.500.000.000-3.571.000.000) Hesaplanan gelir vergisi……………………….1.982.000.000TL Kesinti yoluyla ödenen vergiler……………….1.800.000.000TL Ödenecek gelir vergisi…………………………...182.000.000TL 9)-BASİT USULE TABİ MÜKELLEFLERE KİRAYA VERİLENLERDEN ELDE EDİLEN İŞYERİ KİRA GELİRLERİNİN BEYANI VE ÖDEMESİ: - Gayrimenkul sermaye iradı mükellefi olan ve başka geliri bulunmayan mükellefin basit usule tabi mükellef olanlara (Basit Usulde Mükellef olanlar Gelir Vergisi Kanunu'nun 94. maddesinde sayılanlar arasında olmadıklarından tevkifat yapma yükümlülükleri bulunmamaktadır.) kiraladıkları işyerlerinden elde edilen kira gelirlerinin olması ve elde edilen gelirin 600.000.000TL.yı (Gelir Vergisi Kanunu 86/1-d) aşması halinde beyanname verilecek. olup, mükelleflerin tercihlerine göre seçmiş oldukları götürü gideri veya gerçek gideri düştükten sonra kalan tutar vergi matrahı olarak dikkate alınacaktır. 10)-AKTİFE KAYITLI GAYRİMENKULLERİN KİRAYA VERİLMESİNDEN ELDE EDİLEN GELİRLERİN VERGİLENDİRİLMESİ VE BEYANI: - Ticari ve Zirai Kazanç sahiplerinin aktifine kayıtlı gayrimenkulleri kiraya vermeleri durumunda elde ettikleri kazanç ticari veya zirai kazançtır. Bu kazançları için fatura düzenlemek zorundadırlar. Tutarı ne olursa olsun ticari ve zirai kazanca dahil edilerek beyan edilecektir. Bu gayrimenkulleri işyeri olarak kiralayanlar tevkifat yapmayacaktır. |
|||||||||||||||||