(1) Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazların satılması görev ve yetkisi, 10/12/2003 tarihli, 5018 sayılı Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Kanununun 46 ncı maddesi ve 14/12/1983 tarihli, 18251 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 178 sayılı Maliye Bakanlığının Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararnamenin 13 üncü maddesinin (b) bendine göre Bakanlığımıza ait olup bu işlemler, esas olarak 8/9/1983 tarihli, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu ve bu Kanunun 74 üncü maddesine istinaden çıkarılan ve 19/6/2007 tarihli, 26557 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik hükümlerine göre yürütülmektedir.

             (2) Buna göre, Hazinenin özel mülkiyetinde bulunan taşınmazların satış işlemleri ilgili mevzuat hükümleri dikkate alınarak aşağıda belirtilen esaslara göre yürütülecektir.

             I. TANIMLAR

             (1) Tebliğde geçen,

             a) Bakanlık; Maliye Bakanlığını,

             b) Hazineye ait taşınmaz; Hazinenin özel mülkiyetinde bulunan taşınmazları,

             c) Yönetmelik; Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliği,

             ifade eder.

             II. SATILAMAYACAK TAŞINMAZLAR

             (1) Satışı mümkün olmayan taşınmazlar aşağıda belirtilmiştir.

             a) Kamu hizmetlerine tahsisli bulunan taşınmazlar,

             b) Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup tescili mümkün olmayan taşınmazlar,

             c) 4/4/1990 tarihli ve 3621 sayılı Kıyı Kanunu kapsamında bulunan taşınmazlar,

             ç) 21/7/1983 tarihli ve 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında olup, Kültür ve Turizm Bakanlığınca satılması uygun görülmeyen taşınmazlar,

             d) 9/8/1983 tarihli ve 2873 sayılı Milli Parklar Kanunu uyarınca milli park, tabiat parkı, tabiat anıtı ve tabiatı koruma alanları içinde kalması nedeniyle Çevre ve Orman Bakanlığına tahsisi gereken taşınmazlar,

             e) 22/11/1984 tarihli ve 3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanununa göre uygulama alanı ilan edilen bölgelerde kalan ve Tarım Reformu Genel Müdürlüğünce satışı uygun görülmeyen taşınmazlar,

             f) 18/12/1981 tarihli ve 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu kapsamında kalıp Genelkurmay Başkanlığınca satılması uygun görülmeyen taşınmazlar,

             g) 31/8/1956 tarihli ve 6831 sayılı Orman Kanunu kapsamında kalan taşınmazlar ile 17/10/1983 tarih ve 2924 sayılı Kanun gereğince Çevre ve Orman Bakanlığı emrine geçen taşınmazlar,

             ğ) 12/3/1982 tarihli ve 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu kapsamında kalması nedeniyle Kültür ve Turizm Bakanlığına tahsisi gereken taşınmazlar (Hazineye ait olmayanlarla tevhit şartı olanlar ile Hazinenin hissedar olduğu taşınmazlar hariç),

             h) 24/2/1984 tarihli ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanuna göre tapu tahsis belgesi verilen taşınmazlar,

             ı) 15/5/1959 tarihli ve 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanun kapsamında kalması nedeniyle Bayındırlık ve İskan Bakanlığına tahsisi gereken taşınmazlar,

             i) 25/2/1998 tarihli ve 4342 sayılı Mera Kanunu kapsamında kalan taşınmazlar,

             j) Teferruğ yoluyla edinilen ve edinme tarihinden itibaren bir yıl geçmemiş taşınmazlar,

             k) Kamulaştırma yoluyla edinilip 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 23 üncü maddesinde yazılı süresi dolmamış taşınmazlar,

             l) Özel kanun hükümleri gereği kamu kurum ve kuruluşlarına tahsisi, devri, terki ve kullanım hakkı verilmesi gereken taşınmazlar,

             m) Elbirliği halindeki mülkiyet durumu paylı mülkiyete dönüştürülmemiş taşınmazlar,

             n) İmar planlarında bir kamu hizmeti için ayrılmış olan taşınmazlar (ilgili idare tarafından bu hizmette kullanılmayacağı belirtilen taşınmazlar hariç),

             o) Kısmi satın alma talebi olan ancak, ifrazı Hazine lehine olmayan taşınmazlar,

             III. SATIŞA ÇIKARMA YETKİSİ

             (1) Tahmin edilen satış bedeli yılı Merkezi Yönetim Bütçe Kanununun (İ) cetvelinde 2886 sayılı Kanunun 76 ncı maddesi için belirlenen parasal sınırların dört katına kadar olan taşınmazların satışa çıkarılmasına ilgili Valilikler (Defterdarlıklar) yetkilidir. İlçelerden gelen satış talepleri Valiliklerce (Defterdarlık) incelenerek yukarıda belirtilen yetki çerçevesinde en geç 1 ay içinde karara bağlanacaktır.

             (2) 16/2/1995 tarihli ve 4070 sayılı Kanunun 5, 6 ve 7 nci maddelerine göre yapılacak doğrudan satışlar ile 29/6/2001 tarih ve 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 4 üncü maddesinin ( c ), ( d ), ( e ) ve ( g ) bentlerine göre yapılacak doğrudan satın alma talepleri yukarıda belirtilen parasal sınırlar göz önünde bulundurularak ilgili Valiliklerce (Defterdarlık), ( a ), ( b ), ( f ), ( h ) ve ( i ) bentleri ile ikinci ve diğer fıkralarına göre yapılacak doğrudan satın alma talepleri ise Bakanlıkça sonuçlandırılacaktır.

             IV. TAHMİN EDİLEN BEDELİN TESPİTİ

             (1) Tahmin edilen bedel, Yönetmelikte belirtilen esaslar çerçevesinde tespit edilir.

             (2) Bu bedelin tespitinde ayrıca;

             a) Taşınmaz üzerinde Hazineye ait bina bulunması durumunda bina değerinin, 29/7/1970 tarihli ve 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun uygulanmasında esas alınan bina inşaat metrekare maliyet bedelleri dikkate alınarak tespit edilmesi,

             b) 4706 sayılı Kanunun 19/7/2003 tarihinde yürürlüğe giren 5 inci maddesinin son fıkrasının "Bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten sonra Hazineye ait taşınmazlar üzerinde yapılan her türlü yapı ve tesisler, başka bir işleme gerek kalmaksızın Hazineye intikal eder. Yapı ve tesisleri yapanlar herhangi bir hak ve tazminat talep edemezler." hükmü gereğince bu tarihten sonra Hazine taşınmazları üzerine yapılan her türlü yapı ve tesisin mülkiyeti Hazineye ait olacağından, bu yapı ve tesislerin bedelinin de değerlendirmeye dahil edilmesi,

             c) Uygulama imar planı yapılmayan ancak nazım imar planı içinde bulunan taşınmazların; ilgili belediyelerin yerleşim alanının devamında yer alması, alt yapı hizmetlerinden henüz yararlanmıyor olsa dahi imara açılabilecek ve bunlardan yararlanabilecek konumda bulunması, belediyenin nüfus ve yapılaşma yoğunluğundaki artış itibariyle uygulama imar planının düzenlenebileceği aşamaya gelinmiş olması durumlarının değerleme sırasında dikkate alınması,

             ç) Taşınmazın bulunduğu bölgede, Hazine ve diğer kamu kurum veya kuruluşları tarafından gerçekleştirilen satış, kamulaştırma, satın alma ve kiralama işlemlerinde oluşan bedellerin dikkate alınması ve bunların "Satış İşlemine Esas Kıymet Takdir Karar Formu"nun (Ek-3) "Taşınmazın Değerini Etkileyebilecek Diğer Hususlar" bölümünde gösterilmesi,

             d) Taşınmazın imar durumu, bina ve inşaat sahası büyüklüğü, işyerlerine, meskun yerlere yakınlığı ve ulaştırma durumu, belediye hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı, bitki örtüsü, toprak cinsi ve yapısı vb. itibariyle en iyi kullanım alternatiflerinin göz önünde bulundurulması,

             e) Belediye ve mücavir alan içinde her ölçekli imar planında; yerleşik alan (meskun alan) ile gelişme alanının tümünü kapsayan iskan sahasında kalan parsellenmemiş arazilerin yerleşik (meskun) halde olup olmadığına bakılmaksızın arsa,

             Belediye ve mücavir alan içinde bulunup da her ölçekli imar planında iskan sahası olarak ayrılmamış olmakla beraber fiilen yerleşik (meskun) alanda bulunan ve belediye hizmetlerinden en az ikisinden faydalanmakta olan (yol-ulaşım, su-yol, su-ulaşım, ulaşım-temizlik, yol-temizlik vb.) parsellenmemiş araziler arsa,

             Belediye ve mücavir alan sınırları içinde bulunup yukarıda belirtilen kapsamda kalmayan araziler ile bu sınırlar dışında bulunan arazi vasfındaki taşınmazların zirai faaliyete (Arazinin; hububat, sanayi ve yem bitkileri, baklagiller, sebze ve diğer tarla bitkileri ile bağ, bahçe, çay, meyve, kavak ve sair ağaç türlerinin yetiştirilmesinde kullanılması zirai faaliyet olarak nitelendirilecektir.) konu edilmeyerek başka bir amaçla (mesken, akaryakıt istasyonu, restaurant, sanayi tesisi v.b) kullanıldığının belirlenmesi durumunda arsa, mevcut durumunda vasfı arsa olarak belirtilmiş ise arsa,

             olarak değerlendirilmesi gerektiğinden buna uygun asgari metrekare birim bedelinin belirlenmemiş olması durumunda,

             4/1/1961 tarihli ve 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 72 nci maddesine göre oluşturulacak takdir komisyonu vasıtasıyla asgari metrekare birim bedelinin belirlenmesinin istenilmesi,

             f) Üzerinde bina bulunan Hazineye ait taşınmazın asgari metrekare birim bedelleri farklı olan iki veya daha fazla caddeye/sokağa cephesinin bulunması durumunda, inşaat ruhsatına esas inşaat istikamet rölevesindeki ön cephe durumu tespit edilerek ön cephenin bulunduğu cadde veya sokağa göre,

             Üzerinde bina bulunmayan taşınmazların ise ilgili belediyesince imar planında aynı ada içerisindeki diğer parsellerin durumu dikkate alınarak belirlenecek ön cephenin bulunduğu cadde/sokağa göre,

             asgari metrekare birim bedelinin belirlenmesi,

             Taşınmazın bir tarafının cadde bir tarafının ise sokağa cephesinin bulunması durumunda ise cadde tarafı için belirlenen asgari metrekare birim bedelinin dikkate alınması,

             gerekmektedir.

             g) Tarım arazisi olarak kullanılan Hazine taşınmazlarına "Gelirlerin Kapitalizasyonu Kriteri" dikkate alınarak yapılacak değer tespiti "Satış İşlemine Esas Kıymet Takdir Karar Formu"nun "Taşınmazın Değerini Etkileyebilecek Diğer Hususlar" bölümünde gösterilecektir.

             "Gelirlerin Kapitalizasyonu Kriteri"; bir mala bu yöntemle değer biçmede, malın saptanan ortalama gelirinin kapitalizasyonunun esas alınmasından ibarettir. Diğer bir ifadeyle, bu kritere göre bir malın değeri, o maldan ileride elde edilebileceği varsayılan bütün gelirlerin değer biçilen zamana biriktirilmesi olarak kabul edilmektedir. Bu durum genellikle taşınmazlara ait bir husus olduğu için kapitalleştirme kriteri özellikle tarım arazilerinin değerlerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır.

             Bu yönteme göre yapılacak değer tespitinde öncelikle arazinin rantı ve kapitalizasyon faiz oranının tespit edilmesi durumunda arazinin değeri;

             K = R/f förmülü uygulanarak bulunacaktır.

             Burada; K =   Arazinin değeri (YTL),

                           R =  Arazinin rantı (YTL),

                           f =    Kapitalizasyon faiz oranını (%) ifade etmektedir.

             Kapitalizasyon faiz oranı; tarım faaliyetinin yapıldığı bölge için ilgili kurum ve kuruluşlar tarafından belirlenmesi mümkün olduğundan bu oranın tespiti için idaremizce herhangi bir hesaplama yapılmayacak, değeri tespit edilecek arazinin bulunduğu bölgenin kapitalizasyon faiz oranının Tarım İl Müdürlüğünden temin edilmesi yoluna gidilecektir.

             Arazinin Rantı ise; arazinin üretim hedefi ile onun idare sistemine göre değişiklik gösterecektir. Diğer bir anlatımla, rantın hesap ediliş şekli, arazinin senelik gelir sağlayan (tarla ziraatı gibi) veya periyodik gelir temin eden (meyvelik gibi) üretim sahalarına tahsis edilmiş olmasına ve idaresinin kiracılık, ortakçılık, mal sahipliği gibi usullerle yapılmasına göre değişiklik gösterecektir. Hazine taşınmazlarının değer tespitinde mal sahipliği usulü dikkate alınarak arazi rantı hesaplanacaktır.

             Mal sahipliği tarafından işletilen arazilerde arazi rantı aşağıdaki formül esas alınarak hesaplanabilecektir.

             Arazinin Rantı (R) = Gayrisafi Hasıla (GH) – Yapılan Masraflar (YM) şeklindedir.

             Söz konusu arazi rantının hesabında kullanılacak olan ve giderleri oluşturan hususlar arazi üzerinde alınacak ürün türüne göre değişiklik gösterebilecektir. Bu nedenle arazi üzerinden alınacak ürün türlerine göre geçerli olan giderlerin belli bir standartta olabileceği dikkate alındığında bu masrafların da her bir ürün çeşidi için hangi tutarda olduğu hususu ilgili Tarım İl Müdürlüklerinden sorularak tespit edilebilecektir.

             Ancak, taşınmazların gerek kapitalizasyon oranının, gerekse arazi üzerinde bir dönemde alınabilen ürün çeşidine karşılık gelen masrafların temini parsel bazında her defasında ilgili kurumdan sorulmak yerine, köy ve mevkii için belirlenmiş olan kapitalizasyon oranı esas alınacak ve ürün türüne göre belirlenmiş olan masraflar taşınmazlardan elde edilebilen ürünlere uygulanarak gerekli hesaplamalar yapılacaktır.

             İlgili kurumlardan, kapitalizasyon oranının, arazi üzerinde bir dönemde alınabilen ürün çeşidinin, bu ürünlerin satış fiyatının ve bu ürünlerin üretiminde yapılan masrafların temininden sonra arazinin aşağıda belirtilen formül yardımıyla değeri hesaplanacaktır.

             Örnek: (A) İlinin, (X) ilçesinin, (Y) Köyünde Hazineye ait araziden bir hasat dönemi içerisinde elde edilen ürünler ile yan ürün çeşitlerine ilişkin veriler aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.

                Yukarıda yer alan veriler ışığında;

                                                      Net Gelir                 738,00

                Arazi Değeri = ---------------------- = -------------- = 14.760 YTL/Dönüm

                                                 ** Kap. Faizi               **0,05

** işaretli oran, (X) ilçesine münhasır olmak üzere ilgili kurumdan temin edilmiştir.

                Arazi Metrekare Değeri= 14.760/1000 = 14,76 YTL/m² olarak hesaplanmış olacaktır.

             İmar planında konut veya ticaret alanı olarak ayrılan Hazine taşınmazları için ise "Karşılaştırma Yöntemi" dikkate alınarak yapılacak değer tespiti "Satış İşlemine Esas Kıymet Takdir Karar Formu"nun "Taşınmazın Değerini Etkileyebilecek Diğer Hususlar" bölümünde gösterilecektir.

             Karşılaştırma yönteminde; emsal olabilecek taşınmazlar ile değeri tespit edilecek taşınmazın, aynı bölgede, imar planı ile aynı kullanım amacını ihtiva etmesi ve emsal taşınmazların son bir yıl içinde satışa konu edilmesi koşullarını taşıyor olması gerekmektedir. Aksi durumda bu değerlendirme yöntemi kullanılmayacaktır.

             Ayrıca, karşılaştırma yönteminde, taşınmazların bulunduğu alanın imar planı içerisinde yer alması ve her bir taşınmazın imar durumlarının açık ve net bir şekilde ilgili idare tarafından belirlenmiş olması gerekmektedir.

             Taşınmazların değerleri, taşınmazlara ait TAKS, KAKS, Hmax veya "Emsal Oran (E)" dikkate alınarak hesaplanacaktır.

             Örnek: (A) İlinin, (X) ilçesinde bulunan Hazineye ait ve imar planında konut ya da ticaret alanı olarak ayrılan taşınmazın değer tespitinin "Karşılaştırma Yöntemi" kullanılarak hesaplanmasındaki veriler aşağıdaki gibidir.

             A) İmar Planı ile Ticaret veya Konut Alanı Olarak Kullanıma Ayrılan Taşınmazlara Ait TAKS, KAKS, Hmax Verileri Dikkate Alınarak Yapılan Hesaplama Yöntemi

             Karşılaştırma Yöntemine göre kıymet takdiri yapılacak Hazine taşınmazının değerinin hesabında, emsal taşınmazlara ait veriler üzerinden hesaplanarak bulunacak değerlerden faydalanılacaktır.

             Bu durumda, emsal taşınmazların satış bedellerinin; emsal taşınmazların yüzölçümünün KAKS oranı veya TAKS, KAKS/TAKS oranı ya da TAKS, Kat Adedi ile çarpılması sonucu bulunacak toplam inşaat alanına bölünmek suretiyle emsal taşınmazların metrekare birim bedelleri hesaplanacaktır.

             Daha sonra, emsal taşınmazların metrekare birim bedellerinin aritmetik ortalaması, değeri hesaplanacak taşınmazın toplam inşaat alanı ile çarpılmak suretiyle Hazine taşınmazının tahmini bedeli bulunacaktır.

             Bu durumda, yukarıdaki verilere göre belirtilen hususlar çerçevesinde yapılacak hesaplamalara göre Hazine taşınmazının değeri aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır.

             1. Adım: Emsal taşınmazlara ait toplam inşaat alanı hesaplanacaktır:

             Toplam inşaat alanının hesaplanması aşağıdaki formüllerden herhangi birinin kullanılmasıyla yapılacaktır.

             1. Formül: A Taşınmazının Toplam İnşaat Alanı=Yüzölçüm x KAKS

             2. Formül: A Taşınmazının Toplam İnşaat Alanı=Yüzölçüm x TAKS x (KAKS/TAKS)

             3. Formül: A Taşınmazının Toplam İnşaat Alanı=Yüzölçüm x TAKS x (Kat Adedi)

             Bu durumda;

             A Taşınmazının Toplam İnşaat Alanı= 600 x 0,75=450 m2 olacaktır.

             (A Taşınmazının Toplam İnşaat Alanı= 600 x 0,25 x (0,75/0,25)=450 m2)

             (A Taşınmazının Toplam İnşaat Alanı= 600 x 0,25 x 3= 450 m2 )

             Buna göre;

             B Taşınmazının Toplam İnşaat Alanı= 500 m2,

             C Taşınmazının Toplam İnşaat Alanı= 720 m2,

             D Taşınmazının Toplam İnşaat Alanı=560 m2 olarak bulunacaktır.

             2. Adım: Emsal taşınmazların bilinen satış değerleri üzerinden toplam inşaat alanları dikkate alınarak metrekare birim bedelleri hesaplanacaktır.

             Buna göre;

             A Taşınmazının Metrekare Birim Değeri= 27.000/450=60 YTL/m2,

             B Taşınmazının Metrekare Birim Değeri= 32.000/500=64 YTL/m2,

             C Taşınmazının Metrekare Birim Değeri= 50.400/720=70 YTL/m2, olacaktır.

             3. Adım: Emsal taşınmazların metrekare birim bedellerinin aritmetik ortalaması alınarak değeri hesaplanacak hazine taşınmazının tahmini satış bedeli hesaplanacaktır.

             Buna göre;

             Değeri Hesaplanacak Hazine Taşınmazının Tahmini Değeri= (60+64+70)/3x560=36.213 YTL,

             Değeri Hesaplanacak Hazine Taşınmazının Metrekare Değeri=36.213/700=51,7 YTL/m2 olacaktır.

             B) İmar Planı ile Ticaret veya Konut Alanı Olarak Kullanıma Ayrılan Taşınmazlara Ait "Emsal Oran" Dikkate Alınarak Yapılan Hesaplama Yöntemi

             1. Adım: Emsal taşınmazlara ait toplam inşaat alanı hesaplanacaktır.

             Buna göre;

             X Taşınmazının Toplam İnşaat Alanı= 300 x 0,50(Emsal)= 150 m2,

             Aynı yöntemlerle yapılacak hesaplamalarda;

             Y Taşınmazının Toplam İnşaat Alanı= 200 m2,

             Z Taşınmazının Toplam İnşaat Alanı= 400 m2,

             T Taşınmazının Toplam İnşaat Alanı=1050 m2 olarak bulunacaktır.

             2. Adım: Emsal taşınmazların bilinen satış değerleri üzerinden toplam inşaat alanları dikkate alınarak metrekare birim bedelleri hesaplanacaktır.

             Buna göre;

             X Taşınmazının Metrekare Birim Değeri= 27.000/150= 180YTL/m2,

             Y Taşınmazının Metrekare Birim Değeri= 32.000/200=160 YTL/m2,

             Z Taşınmazının Metrekare Birim Değeri= 50.400/400=126 YTL/m2 olacaktır.

             3. Adım: Emsal taşınmazların metrekare birim bedellerinin aritmetik ortalaması alınarak "değeri hesaplanacak hazine taşınmazının" tahmini değeri bulunacaktır.

             Buna göre;

             Değeri Hesaplanacak Hazine Taşınmazının Tahmini Değeri= (180+160+126)/3 x 1050=163.100 YTL,

             Değeri Hesaplanacak Hazine Taşınmazının Metrekare Değeri=163.100/700=233 YTL/m2 olacaktır.

             İmar planında sanayi alanı olarak ayrılan Hazine taşınmazları için ise "Karşılaştırma Yöntemi" dikkate alınarak yapılacak değer tespiti "Satış İşlemine Esas Kıymet Takdir Karar Formu"nun "Taşınmazın Değerini Etkileyebilecek Diğer Hususlar" bölümünde gösterilecektir.

             Taşınmazların değerleri, taşınmazlara ait TAKS ve Hmax verileri dikkate alınarak hesaplanacaktır.

             Örnek: (B) İlinde bulunan Hazineye ait ve imar planında sanayi alanı olarak ayrılan taşınmazın değer tespitinin "Karşılaştırma Yöntemi" kullanılarak hesaplanmasındaki veriler ise aşağıdaki gibidir.

             İmar Planı ile Sanayi Alanı Olarak Kullanıma Ayrılan Taşınmazlara Ait TAKS ve Hmax Verileri Dikkate Alınarak Yapılan Hesaplama Yöntemi