|
T.C. GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı Mükellef Hizmetleri Diğer Vergiler Grup Müdürlüğü Diğer Vergiler Müdürlüğü
Sayı : B.07.1.GİB.4.34.18.01.3.1.62.62./2133-
…………………….GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
İlgi : ………. tarihli ve …………. sayılı dilekçeniz.
Dilekçenizde, şirketinizce “hasılat paylaşımı yöntemi” ile ihale edilerek yapımına başlanan kat irtifaklı konut ve işyerlerinin “Gayrimenkul Satış Vaadi ve Borçlanma Sözleşmesi” ile peşin veya vadeli olarak satışına başlanıldığı belirtilerek, satışı yapılacak konut ve işyerlerinin kat irtifakı tapularının devir işlemlerinde tapu harcının konut ve işyerlerinin arsa payına ait emlak vergisi beyan değeri üzerinden mi, Gayrimenkul Satış Vaadi ve Borçlanma Sözleşmesi’ne göre konut ve işyerlerinin vade sonunda oluşacak toplam satış bedeli üzerinden mi hesaplanacağı hususunda bilgi verilmesi istenilmektedir. 492 sayılı Harçlar Kanununun 57 nci maddesinde; “Tapu ve Kadastro işlemlerinden bu kanuna bağlı (4) sayılı tarifede yazılı olanları, tapu ve kadastro harçlarına tabidir” denilmektedir. Aynı Kanunun 4751 sayılı Kanunla değişik 63 üncü maddesinde;“Bu Kanunda sözü edilen“kayıtlı değer” veya “emlak vergisi değeri” deyimi; 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29 uncu maddesine göre belirlenen vergi değerini ifade eder. Tapu ve kadastro harcı, vergi değeri ile mükellef tarafından beyan edilmiş olan değerlerden yüksek olanı üzerinden hesaplanır. Mükelleflerin vergi değerinden daha düşük beyanda bulunmaları halinde, harcın hesabında vergi değeri esas alınır.Aradaki farka isabet eden harç 213 sayılı Vergi Usul Kanununa göre hesaplanan vergi ziya-ı cezası %25 oranında uygulanmak suretiyle ikmalen tarh edilir.” hükmü yer almaktadır. Kanuna bağlı (4) sayılı tarifenin I–20/a maddesinde; gayrimenkullerin ivaz karşılığında veya ölünceye kadar bakma akdine dayanarak yahut trampa hükümlerine göre devir ve iktisabında gayrimenkulün devir ve iktisap bedelinden az olmamak üzere emlak vergisi değeri üzerinden (Cebri icra veya şüyuun izalesi hallerinde satış bedeli, istimlâklerde takdir edilen bedel üzerinden) devir eden ve devir alan için ayrı ayrı binde 15 oranında tapu harcı aranılacağı hükme bağlanmıştır. Yazınızda, hâsılat paylaşımı yöntemi ile ihale edilerek yapımına başlanan ve kat irtifaklı tapuları çıkarılan konut ve işyerleri için, “Gayrimenkul Satış Vaadi ve Borçlanma Sözleşmesi” düzenlendiği ve 30 ay içinde peşin veya vadeli olarak satışının yapılacağı belirtilmektedir. Satış vaadi sözleşmesi, gelecekte satın alma hakkı veren bir akittir. Yani satış vaadi sözleşmesi tanzimi ile taraflar arasında bir alım satım ilişkisi doğmamaktadır. Bu açıdan satış vaadi sözleşmesi bir ön akit mahiyetindedir. Ancak satış vaadi sözleşmeleri tapuya şerh edilmek suretiyle bu satın alma hakkı kuvvetlendirilip resmi bir sicile bağlanmaktadır. Diğer taraftan, Borçlar Kanununun 1 inci maddesinde, iki taraf karşılıklı ve birbirine uygun surette rızalarını beyan ettikleri takdirde, akdin tamam olacağı, 22 nci maddesinde de, “bir akdin ilerde inşa edilmesine dair yapılan mukavele muteberdir. Kanun iki tarafın menfaatleri için bu akdin sıhhatini bir nevi şekle riayet etmeğe tabi kıldığı takdirde, bu şekil o akdin yapılması taahhüdüne de tatbik olunur.” hükmü yer aldığından, “Gayrimenkul Satış Vaadi ve Borçlanma Sözleşmesi” tanzimi ile taraflar arasında bir alım satım ilişkisi doğmaktadır. Bu itibarla, şirketinizce “Gayrimenkul Satış Vaadi ve Borçlanma Sözleşmesi” düzenlenerek satışı yapılacak konut ve işyerlerinden dolayı, (4) sayılı tarifenin I-20/a pozisyonu gereğince devri söz konusu olan arsa payına ilişkin emlak vergisi değeri üzerinden devir eden ve devir alandan ayrı ayrı binde 15 oranında harç alınması gerekmektedir.
Bilgi edinilmesini rica ederim. |