T.C.

GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI

İSTANBUL VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI

Mükellef Hizmetleri Gelir Vergileri Grup Müdürlüğü

 

 

 

 

 

 

Sayı    :   B.07.1.GİB.4.34.16.01/GVK-Mük-80                                                       

Konu   :  Arsa karşılığı teslim alınan dairelerin satılması halinde elde edilen kazancın

              nasıl vergilendirileceği  hk.

       

 

….İSTANBUL

 

İLGİ  : …01.2008 tarihli dilekçeniz.

 

             İlgide kayıtlı dilekçenizde, İstanbul İli Ümraniye İlçesi … kayıtlı bulunan 450 m2 arsa vasıflı gayrimenkulü; 1999 yılında satın aldığınızı, 25.11.2005 tarihinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine uygun şekilde tarafınıza 4 adet bağımsız bölüm verilmesi karşılığında müteahhide verdiğinizi belirterek;

1-Adınıza tapusu çıkartılan, ancak esasen tarafınıza ait olmayan ve bir süre sonra müteahhide yahut müteahhidin göstereceği başka şahıslara satış yapmak durumunda kalacağınız 4 adet bağımsız bölümden dolayı şahsınız adına Gelir Vergisi doğup doğmayacağı,

2- 1999 yılında iktisap ettiğiniz arsanın kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği müteahhide verilmesi karşılığında adınıza intikal edecek 4 adet bağımsız bölümün satışını yapmanız halinde Gelir Vergisi Kanunu’nun Mük. 80 maddenin 6. bendinde yer alan hüküm gereği değer artış kazancı doğup doğmayacağı hususunda görüşümüz sorulmaktadır.

193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun “Ticari kazancın tarifi” başlıklı 37.maddesinde ticari kazanç, her türlü ticari ve sınai faaliyetlerden doğan kazançlar olarak tanımlanmış, aynı maddenin ikinci fıkrasının 4 numaralı bendinde ise gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleri ile devamlı olarak uğraşanların bu işlerden elde ettikleri kazancın ticari kazanç olduğu hükme bağlanmıştır.

193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun “Değer artışı kazançları” başlıklı Mükerrer 80. maddesinde ise; “(4369 sayılı Kanunun 82/3-d maddesiyle 01/01/1999 tarihinden geçerli olmak üzere yürürlükten kaldırılmış olup, 4783 Sayılı Kanunun 4. maddesiyle, 01/01/2003 tarihinden geçerli olmak üzere yeniden düzenlenmiştir.) Aşağıda yazılı mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazançlarıdır.

            …

            6- İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç)  70. maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tabi çiftçilerin zirai istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak (5615 sayılı Kanunun 5.inci maddesiyle değişen ibare Yürürlük; 1.1.2007 tarihinden geçerli olmak üzere 4.4.2007) beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.).

            Bu maddede geçen “elden çıkarma” deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder.

(5281 sayılı Kanunun 27 nci maddesiyle 01.01.2006 tarihinden itibaren elde edilen gelirlere uygulanmak üzere değişen fıkra. Yürürlük; 01.01.2006) Bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının, menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlananlar hariç, 6.000 (266 Seri No'lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile 1.1.2008 tarihinden itibaren 6.800 YTL.)Yeni Türk Lirası gelir vergisinden müstesnadır.

             …” hükmü yer almaktadır.

            Konuyla ilgili olarak 01.05.2007 tarih ve 26509 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 264 Seri No.lu Gelir Vergisi Kanunu Genel Tebliği’nin “Mal ve Hakların 5 Yıl İçinde Elden Çıkarılmasında Değer Artış Kazancı” başlıklı 4. bendinde; “Gelir Vergisi Kanununun mükerrer 80 inci maddesinin birinci fıkrasının (6) numaralı bendinde yer alan düzenlemeye göre; iktisap şekli ne olursa olsun ( ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70 inci maddenin 1, 2, 4 ve 7 numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tabi çiftçilerin zirai istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak dört yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazancı olarak gelir vergisine tabi tutulmaktaydı.

5615 sayılı Kanunun 5 inci maddesiyle anılan Kanunun mükerrer 80 inci maddesinin (6) numaralı bendinde yapılan değişiklikle, anılan bentte sayılan mal ve hakların elden çıkarılmasında değer artışı kazancı olarak değerlendirilecek süre, iktisap tarihinden itibaren, 4 yıldan 5 yıla çıkarılmıştır.

Ancak, Gelir Vergisi Kanununa eklenen geçici 71 inci maddeyle,  01/01/2007 tarihinden önce iktisap edilmiş olan anılan mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançların vergilendirilmesinde dört yıllık süre esas alınacaktır” açıklamalarına yer verilmiştir.     

Diğer taraftan, Gelir Vergisi Kanununa 5615 Sayılı Kanunun 11 inci maddesiyle eklenen ve 01.01.2007 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere yürürlüğe giren Geçici 71. madde de ise, “Bu Kanunun mükerrer 80 inci maddesinin birinci fıkrasının (6) numaralı bendinin uygulanmasına ilişkin olarak, 70 inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde sayılan ve 1/1/2007 tarihinden önce iktisap edilmiş olan mal (gerçek usûlde vergilendirilen çiftçilerin ziraî istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançların vergilendirilmesinde dört yıllık süre esas alınır.” hükmü yer almaktadır.

            Öte yandan, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun 3. maddesinde, Vergilendirmede vergiyi doğuran olay ve bu olaya ilişkin muamelelerin gerçek mahiyeti esastır hükmü yer almıştır.

Bu hüküm ve açıklamalara göre;

1-Dilekçeniz ekinde ibraz edilen ve … Noterliğinde düzenlenen ...11.2005 tarihin ve …sayılı Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ile müteahhide devredildiği Arsa sahibine ve Müteahhit’e Kalacak Bağımsız Bölümler başlıklı sözleşmenin 5. maddesi gereğince; tarafınıza ait olan dört adet daire dışında kalan ve fiilen tarafınıza ait olmayıp kat ittifakı kurulduktan sonra müteahhidin sahip olacağı dört adet dairenin müteahhit tarafından, tapuda adına tescil edilmeden satılması halinde satıştan elde edilecek gelirin, ticari kazanç olarak müteahhit tarafından beyan edilmesi gerekmekte olup söz konusu dairelerin satışı dolayısıyla gerçek maliklerine tapuda devir işleminden dolayı olayda gerçek bir satış işlemi söz konusu olmadığından arsa sahibi olarak adınıza herhangi bir vergileme olmayacaktır.

2- Öte yandan, tarafınızca 1999 yılında satın almak suretiyle iktisap edilen arsanın 25.11.2005 tarihinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ile kat karşılığı müteahhide teslimi ile arsa karşılığı edinilen (dört adet daire) gayrimenkullerin iktisabını takiben elden çıkarılmasının, ayrı teslim ve satış işlemi olarak değerlendirilmesi gerekeceği gibi,

            a- Arsanın kat karşılığı müteahhide tesliminde bir ivaz karşılığı devir söz konusu olacağından değer artış kazancının uygulanmasına esas dört yıllık sürenin tespitinde arsanın iktisap tarihi ile müteahhide teslimi sonrası dairelerin arsa sahibine fiilen teslim veya tapuya tescil tarihi arasındaki sürenin dikkate alınması gerekecektir.

Dolayısıyla, 1999 yılında iktisap edilen arsanın dört yıllık süre geçtikten sonra 2005 yılında müteahhide teslimi değer artış kazancı kapsamında vergilendirilmeyecektir.

            b- Müteahhitten devir alınan dairelerin tapuya tescil veya fiilen teslim suretiyle iktisaptan sonra 5 yıl içerisinde bir tanesinin bir defaya ait olmak üzere bir kişiye veya birden fazlasının bir defada aynı kişiye satılmasında; satış bedeli ile söz konusu daire veya dairelerin artırılmış maliyet bedeli arasındaki farkın satışın yapıldığı ilgili yıl için tespit edilen haddi aşması halinde aşan kısmın değer artış kazancı olarak beyannameyle beyan edilmesi,

            Ancak, söz konusu dairelerin aynı kişiye farklı tarihlerde veya farklı kişilere aynı tarihte satılması veya birbirini izleyen yıllarda satılması gayrimenkul alım-satım işiyle uğraşıldığına karine teşkil edeceğinden, elde edilecek gelirin ticari kazanç olarak değerlendirilmesi gerekeceği gibi, bu durumda dairelerin maliyet bedelinin ticari kazancın genel hükümlerine göre tespit edilmesi gerekmektedir.

Bilgi edinilmesini rica ederim.

 

                                                                                                          Grup Müdür V.