T.C.

GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI

İSTANBUL VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI

Mükellef Hizmetleri Gelir Vergileri Grup Müdürlüğü

Sayı    : B.07.1.GİB.4.34.l6.01/GVK-37-

Konu  : İnşaası bitirilmemiş gayrımenkullerin satışı hak.

…

Avcılar - İstanbul

İlgi      : ….05.2007 tarihli dilekçeniz.

            Başkanlığımız Mükellef Hizmetleri Katma değer Vergisi Grup Müdürlüğüne verilen ve konusu itibarıyle Müdürlüğümüze intikal ettirilen ilgi dilekçeniz incelenmiş olup aşağıdaki hususların belirtilmesine gerek duyulmuştur.

            193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun ticari kazancın tarifinin yapıldığı 37.maddesinde ticari ve sınai faaliyetlerden doğan kazançlar ifadesi kullanılmış ve ticari kazançta vergiyi doğuran olay tahakkuk esasına bağlanmıştır. 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nda vergiye doğuran olay ise vergi alacağı vergi kanunlarının vergiyi bağladıkları olayın vukuu veya hukuki durumun tekemmülü ile doğar hükmü ile belirtilmiştir.

            Tacirler arasındaki faaliyetlerin belgelendirilmesi amacıyla Vergi Usul Kanunu’nda yer alan fatura da tahakkuk esasına bağlı kalınarak düzenlenmektedir.

            Diğer taraftan, 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 38.maddesinde bilanço esasında ticari kazancın tespitine ilişkin, 39. maddesinde işletme hesabı esasında ticari kazancın tespitine ilişkin hüküm ve açıklamalar yer almış 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun 192.maddesinin 4.fıkrasında da, Aktif toplamı ile borçlar arasındaki farkın, müteşebbisin işletmeye mevzu varlığını (özsermayeyi) teşkil edeceği belirtilmek suretiyle kazancın tespitinde tahsil değil, tahakkukun esas alınacağı hükme bağlanmıştır.

            Bilindiği üzere müteahhitlerden kendi namlarına inşa veya arsa karşılığı inşaatların devrinde inşa edilen gayrımenkulün tapuya tescil veya fiilen teslimi alıcı tarafından iktisap olarak nitelendirileceği gibi satıcı tarafından da tapuya tescil veya fiilen teslim satış hükmündedir.

            Bu hüküm ve açıklamalara göre ortaklığınızın proje üzerinden gayrımenkul satışında (yapımı tamamlanmamış gayrımenkulleri satmasında) vergiyi doğuran olay iktisadi tasarruf hakkının fiilen alıcıya devridir.

            Burada satış işlemi ticari emtia mahiyetindeki gayrımenkulün iktisadi tasarruf hakkının fiilen alıcıya devri olacağından faturanın Vergi Usul Kanunu’nun 231/5. maddesi  hükümlerine göre malın teslimini takiben yedi gün içerisinde düzenlenmesi gerekmektedir.

            Diğer taraftan inşa edilen ve satışı yapılan bağımsız bölümlerin satış bedeli üzerinden düzenlenecek fatura ile tahakkuk ettirilmesi gerekmekte olup bu tutarın tahakkuk tarihi itibarıyle kazancın tespitinde dikkate alınması söz konusu olacaktır. Ayrıca kazancın tespitinde satılan malın (bağımsız bölümlerin) maliyet bedelinin de, inşaat esnasındaki harcamaların “Maliyet Muhasebesi Hesaplarında” kaydedilmek suretiyle takip edilerek arsa payıda dahil olmak üzere satışına kadar yapılan giderlerin dikkate alınması gerekeceği hususu ise tabiidir.

3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 1/1. maddesine göre, Türkiye’de ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetler katma değer vergisine tabidir.

Kanunun 2/1. maddesinde teslim, bir mal üzerindeki tasarruf hakkının malik veya onun adına hareket edenlerce, alıcıya veya onun adına hareket edenlerin gösterdiği yere veya kişilere tevdii şeklinde tanımlanmıştır.

            Kanunun 10/a maddesinde, mal teslimi ve hizmet ifası hallerinde vergiyi doğuran olayın, malın teslimi veya hizmetin yapılması, (b) bendine göre ise, malın tesliminden veya hizmetin yapılmasından önce fatura veya benzeri belgeler verilmesi hallerinde, bu belgelerde gösterilen miktarla sınırlı olmak üzere fatura ve benzeri belgelerin düzenlenmesi, sırasında meydana geldiği hükme bağlanmıştır.

Aynı Kanunun 3505 sayılı Kanunla değişik 28. maddesinin verdiği yetkiye dayanılarak yayımlanan 17.07.2002 tarih, 2002/4480 sayılı Kararname Eki Karar ile 01.08.2002 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere KDV oranları (I) sayılı listedeki mal ve hizmet teslimleri için %1, (II) sayılı listede yer alan mal ve hizmetler için %8, listelerde yer almayan diğer vergiye tabi işlemler için %18 olarak belirlenmiştir.

Buna göre, ortaklığınız tarafından inşası devam eden işyerlerinin satışıyla ilgili vergiyi doğuran olay, söz konusu işyerlerinin tesliminin gerçekleştiği; teslimden önce fatura düzenlenmiş olması halinde ise faturada gösterilen bedelle sınırlı olmak üzere faturanın düzenlendiği anda meydana gelecek olup, bu işleme ilişkin düzenlenecek faturada genel oranda (%18) katma değer vergisi hesaplanacaktır.

            Bilgi edinilmesini  rica ederim. 

   Başkan a.

   Grup Müdür V.