|
T.C. GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı Mükellef Hizmetleri Usul Grup Müdürlüğü Usul Müdürlüğü
Sayı : B.07.1.GİB.4.34.19.02/VUK-1/269.madde- 05/07/2006*5039 Konu : Kat karşılığı arsa tesliminde iktisap edilecek bağımsız bölümlerin inşaat tamamlanmadan kat irtifakı esas alınarak satılmasında maliyet bedelinin ne şekilde tespit edileceği.
…………………………….
İlgi:17/04/2006 tarihli dilekçeniz.
İlgi dilekçenizden; kat karşılığı arsa faaliyetinden dolayı ……………Vergi Dairesi Müdürlüğünün ………………vergi kimlik numaralı mükellefi olduğunuz, maliki olduğunuz arsayı 1995 yılında müteahhide kat karşılığı olarak verdiğiniz, yapılan sözleşme gereğince inşa edilecek bağımsız bölümlerden 4 adet dükkan ve 72 adet konutun tarafınıza teslim edileceği, 2004 yılı itibariyle henüz tamamlanmamış olan bağımsız bölümleri kat irtifakı tesis etmek suretiyle sattığınız belirtilerek, kat irtifakı esas alınarak yapılan satışlar için vergiyi doğuran olayın hangi tarih itibariyle doğacağı ve satılan bağımsız bölümlerin maliyetinin nasıl hesaplanacağı hususunda tereddüt oluştuğundan konu hakkındaki görüşümüzü sorduğunuz anlaşılmaktadır.
Bilindiği üzere; 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun “Vergiyi doğuran olay” başlıklı 19’ncu maddesinde; “Vergi alacağı vergi kanunlarının vergiyi bağladıkları olayın vukuu veya hukuki durumun tekemmülü ile doğar.
Vergi alacağı mükellef bakımından vergi borcunu teşkil eder.” hükmüne yer verilmiştir.
Gelirler Kontrolörü …………..tarafından adınıza düzenlenen 08/02/2006 tarih ve ………….sayılı Vergi İnceleme Raporunun “5-Değerlendirme” başlıklı bölümünde de belirtildiği üzere; gayrimenkullerin devrinde vergiyi doğuran olay satış işleminin tapuya tescili ile meydana gelmektedir. Ancak, tapuya tescil edilmese de fiilen alıcıya teslim edilen gayrimenkuller için fiili teslim tarihinde vergiyi doğuran olay meydana gelmektedir.
Arsasını kat karşılığı veren arsa sahibi, karşılık olarak hak kazandığı bağımsız bölümleri, inşaatın bitmesi ve yapı kullanım izni belgesi alınmasını müteakiben yapabileceği gibi inşaatın herhangi bir safhasında arsa payı üzerinden tesis edilen kat irtifaklarının satışı yoluna gidebilir. Bu şekilde henüz inşaatı bitmemiş dairelere ilişkin kat irtifakının devri halinde, kat irtifakı devrinin tapuda tescil edildiği tarihte vergiyi doğuran olay gerçekleşmiş olur. Zira bağımsız bölümün kat irtifaklı olarak devriyle arsa sahibi satışa ilişkin edinimi yerine getirmiş olmaktadır. Bir başka anlatımla kat irtifaklı daireyi satan arsa sahibi yönünden kat irtifakı devrinin tapuda tesciliyle satış işlemi mahiyet ve tutar olarak kesinleşmekte ve vergiyi doğuran olay vuku bulmaktadır. Bu devir ile birlikte arsa sahibi ile müteahhit arasında düzenlenen sözleşme , devir edilen kat irtifaklı bağımsız bölüm itibariyle yeni sahibine intikal etmekte ve alıcı sözleşme kapsamındaki bağımsız bölümün sözleşmeye uygun olarak teslim alma yönünden müteahhitten alacaklı hale gelmektedir. Diğer taraftan, Gelir Vergisi Kanunu’nun 38. maddesinde, bilanço esasında ticari kazancın tespiti tanımlanmış ve bu tespit esnasında Vergi Usul Kanunu'nun değerlemeye ilişkin hükümlerine uyulacağı belirtilmiştir. Vergi Usul Kanunu’nun “Gayrimenkuller” başlıklı 269’ncu maddesinde; iktisadi işletmelere dahil bilumum gayrimenkullerin maliyet bedeliyle değerleneceği, “Özel haller” başlıklı 289’ncu maddesinde ise; “Bu bölümde yazılı olmayan veyahut yazılı olup da kendi ölçüleriyle değerlenmesine imkan bulunmayan iktisadi kıymetlerden bina ve arazi vergi değerleriyle, diğerleri, varsa borsa rayici, yoksa mukayyet değerleri, o da yoksa emsal bedeliyle değerlenir.” hükmüne yer verilmiştir. Anılan Kanunun, “Emsal bedeli ve emsal ücreti” başlıklı 267’nci maddesinde, emsal bedelinin, gerçek bedeli olmayan veya bilinmeyen veyahut doğru olarak tespit edilemeyen bir malın, değerleme gününde satılması halinde emsaline nazaran haiz olacağı değer olduğu, ortalama fiyat esasına veya maliyet bedeli esaslarına göre belli edilemeyen emsal bedellerinin ilgililerin müracaatı üzerine takdir komisyonunca takdir yolu ile tespit edileceği, 268’nci maddede ise vergi değeri; bina ve arazinin Emlâk Vergisi Kanunu’nun 29’uncu maddesine göre tespit edilen değeri, olarak tanımlanmıştır.
Buna göre; 1955 yılında iktisap edilen ve 1995 yılında kat karşılığı inşaat yapılmak üzere müteahhide verilen arsa dolayısıyla edinilen bağımsız bölümlerin satışının ticari kazanç kapsamına girdiği anda arsanın maliyet bedelinin tespit edilmemesi nedeniyle, Vergi Usul Kanununun 289’ncu maddesi gereğince “vergi değeri” üzerinden kayıtlara intikal ettirilerek yapılan giderler de esas alınmak suretiyle ticari kazancın tespit edilmesi gerekmekteydi.
Ancak, ticari kazanç hükümlerine tabi olduğunuz 2004 yılı itibariyle gerek arsanın kayıtlarınıza intikal ettirilmemesi, gerekse inşaatın bitmemesi sebebiyle müteahhidin adınıza belge düzenlememesi nedeniyle satışa konu edilen bağımsız bölümlerin maliyet bedelinin tespit edilmesi mümkün bulunmamaktadır.
Bu nedenle de; Gelirler Kontrolörü ………….tarafından düzenlenen Vergi İnceleme Raporunda da belirtildiği üzere; gayrimenkul ticaretinden elde edilen kazancın çeşitli nedenlerle kesin olarak hesaplanamaması halinde , safi kazancın maliyetin asgari %20’ si olarak kabulü, şeklindeki Danıştay’ın müstekar hale gelen kararları gereğince, gayrimenkul satışından elde edilen satış hasılatınızın katma değer vergisi hariç maliyet ve %20 kârdan oluştuğu kabul edilecektir. Buna göre de, satışlardan elde ettiğiniz safi kazancın hesaplanmasında katma değer vergisi hariç satış hasılatına iç yüzde uygulanarak %20 oranındaki safi kazancın bulunması gerekmektedir.
Bilgi edinilmesini rica ederim.
…………………. |