T.C.

GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI

İSTANBUL VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI

Mükellef Hizmetleri Gelir Vergileri Grup Müdürlüğü

Sayı  : B.07.1.GİB.4.34.16.01/GVK –94/5- 12900                                                            

Konu : “Yap-işlet-devret modeli”ne göre üzerinde inşaat yapılan gayrimenkulün

             anlaşma süresi sonunda bedelsiz olarak, gayrimenkul sahibine devredilmesi durumunda

              vergisel yükümlülüklerin ne olacağı hk.

………………………..

Büyükçekmece/İSTANBUL

İlgi     : Tarihsiz dilekçeniz.

            İlgide kayıtlı dilekçenizde; ……..Vergi Dairesi Müdürlüğü’nün ………………vergi numaralı mükellefi olduğunuzu, sahibi bulunduğunuz arsanızın üzerine işyerleri yapılması için “10” yıl süre ile bir inşaat şirketiyle “Yap-İşlet-Devret” modeline göre anlaşacağınızı, süre bitiminde mülkiyet devrinden dolayı herhangi bir vergileme olup olmayacağı hususunu sormaktasınız.

            Bilindiği gibi, 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesinde gayrimenkul sermaye iradının tarifi yapılmış ve maddede 8 bent halinde yazılı mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratların gayrimenkul sermaye iradı olduğu, maddenin sondan 3. paragrafında 8 bent halinde sayılan ve hakların ticari veya zirai bir işletmeye dahil bulunduğu takdirde bunların iratları ticari veya zirai kazancın tespitinde müteallik hükümlere göre hesaplanacağı, 72. maddesinde de “Gayrimenkul sermaye iratlarında gayrisafi hasılatın 70. maddede yazılı mal ve hakların kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakten veya aynen tahsil edilen kira bedellerinin tutarı olduğu,

            Ayın olarak tahsil edilen kiraların Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre emsal kira bedeli ile paraya çevrileceği,

            Kiracı tarafından gayrimenkulü genişletecek veya iktisadi değerini devamlı surette artıracak şekilde gayrimenkule ilave edilen kıymetlerin, kira müddetinin hitamında bedelsiz (kıymetlerin emsal bedelinden düşük değerle devri halinde, aradaki fark bedelsiz devir sayılır) olarak kiralayana devrolunduğu takdirde, mezkur kıymetlerin kiralayan bakımından bu tarihte aynen tahsil olunmuş addolunacağı,” hüküm altına alınmıştır.

            Aynı Kanunun 94. maddesinde vergi tevkifatı yapmak zorunda olanlar sıralanmış olup, maddenin 5/a bendinde de  70. maddede yazılı mal ve hakların kiralanması karşılığı yapılan ödemelerden (2003/6577 sayılı B.K.K.ile 01/01/2004 tarihinden geçerli olmak üzere)  %22 oranında vergi tevkifatı yapılır.”hükmü yer almaktadır.

            213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun 272.maddesinde ise gayrimenkulün genişletilmesi veya iktisadi kıymetinin devamlı olarak arttırılması amacıyla yapılan giderlerin gayrimenkulün maliyet bedeline ekleneceği, bu giderlerin kira ile tutulan gayrimenkullerde kiracı tarafından yapılması durumunda özel maliyet bedeli ile aktifleştirileceği belirtilmiştir.

            Aynı Kanunun özel maliyet bedellerinin itfası başlıklı 327. maddesinde ise, “Gayrimenkullerin ve gemilerin iktisadi kıymetini arttıran 272. maddede yazılı özel maliyet bedelleri, kira süresine göre eşit yüzdelerle itfa edilir. Kira süresi dolmadan, kiralanan şeyin boşaltılması halinde henüz itfa edilmemiş olan giderler boşaltma yılında bir defada gider yazılır” hükmü yer almaktadır.

            Bu hüküm ve açıklamalara göre; sahibi olduğunuz arsanın “Yap-İşlet-Devret” modeline göre bir inşaat şirketine devrinden sonra söz konusu inşaat şirketince gayrimenkulün iktisadi kıymetini artırıcı harcamaların özel maliyet bedeli hesabına aktarıldığı tarihte “ayın şeklinde kira” peşin olarak ödenmiş sayılacağından bu tarihte yürürlükte olan gelir vergisi tevkifatı oranı üzerinden (emsal bedeli esas alınarak) gelir vergisi tevkifatı yapılması gerekmektedir. Ancak emsal bedel, arsa sahibi olarak tarafınızın elde ettiği net geliri ifade edeceğinden, emsal bedelin brütleştirilerek bulunacak tutara tevkifat oranını uygulamak suretiyle tevkifat tutarı hesaplanacaktır. Bu şekilde hesaplanan tevkifatın da arsayı kiralayıp üzerine bina inşa eden şirketçe sorumlu sıfatıyla Gelir Vergisi Kanunu’nun 98.maddesi gereğince beyan edilerek aynı Kanunun 119.maddesinde belirtilen sürelerde ödenmesi gerekmektedir.

            Ayrıca yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilecek peşin tahsil edilen kira bedelinin ilgili yıllara dağıtılarak vergilendirilmesi gerektiğinden, bu yıllara ait kira bedeline isabet eden tutarın tarafınızdan beyan edilmesi ve adınıza yapılan vergi tevkifatını da yine ilgili yıllarda beyan edeceğiniz  matrah üzerinden hesaplanacak vergiden mahsup etmeniz gerekmektedir.

            Bilgi edinilmesini rica ederim.

Başkan a.
Grup Müdür V.